Schweinfurter Immobilientage: Tipps zu Kaufen, Mieten, Wohnen

Interview mit Egid Schlessing

Am vergangenen Wochenende fanden die 5. Schweinfurter Immobilientage in der Sparkasse Schweinfurt statt. Anlässlich dieser Veranstaltung haben wir uns mit Egid Schlessing, Leiter des Immobilienzentrums, getroffen und sind Fragen rund um das Thema Immobilie auf den Grund gegangen. Herr Schlessing klärte unter anderem über gängige Quadratmeterpreise, notwendiges Startkapital und die derzeitige Zinsentwicklung auf.

Wenn man eine Immobilie als Wertanlage kauft, worauf ist zu achten? 

Wenn man eine Immobilie nicht zur Selbstnutzung, sondern als Kapitalanlage kauft, gibt es einen wichtigen Aspekt, der lautet: Lage, Lage und nochmals Lage. Was anderes interessiert eigentlich nicht. Man braucht letztendlich den richtigen Ort oder die richtige Stadt. In den 70er, 80er Jahren sind die Menschen, auch aus Platzgründen, auf´s Land gezogen. Diese Personen haben mittlerweile ein entsprechendes Alter und wir befinden uns in der nächsten Generation. Diese Generation stellt nun fest, dass die Infrastruktur fehlt – es sind z.B. keine Einkaufsmöglichkeiten vorhanden. Daher findet in Schweinfurt eine Entwicklung, eine Urbanisierung, statt. Die Menschen ziehen wieder Richtung Zentrum oder in Orte, die eine vollständige Infrastruktur haben. Schaut man sich die Situation im ländlichen Raum an, erkennt man, es gibt in den Gemeinden dort oft gar nichts mehr: keinen Bäcker mehr, keinen Metzger mehr. Dementsprechend wollen viele dort auch nicht hinziehen und die Preise gehen in die Knie. Eine ganz andere Geschichte ist die Flüchtlingssituation, was diese uns bringt wissen wir alle noch nicht, das bleibt abzuwarten.

Mit wieviel Euro muss man derzeit pro Quadratmeter rechnen, wenn man sich in Schweinfurt eine Wohnung kaufen möchte? 

Wenn man heute mit einer einfachen Ausstattung rechnet, bei einer Wohnung die etwa 40 Jahre alt ist, dann kommt man mit 600 bis 800 Euro pro Quadratmeter hin. Bei einer guten durchschnittlichen Wohnung muss man mit 1.100 bis 1.600 Euro rechnen. Beim Neubau beginnt der Preis bei etwa 2.400 Euro pro Quadratmeter. Nimmt man Spitzenobjekte mit zentraler Innenstadtlage liegt die Preisobergrenze bei rund 3.400 Euro. Generell kann man immer sagen, je zentraler desto teurer: man braucht weder Bus noch Auto, man kann in die Innenstadt laufen. Das ist natürlich von Vorteil. Es gibt auch immer bevorzugte Stadtteile: beispielweise Altstadt oder Hochfeld. In anderen Stadtteilen hingegen ist es immer etwas günstiger.

Lohnt es sich in Schweinfurt eine Immobilie rein als Kapitalanlage zur weiteren Vermietung anzuschaffen? 

Angenommen man hätte 100.000 Euro zur Verfügung, dann muss man sich fragen, was man damit macht. Macht man eine Bankanlage, dann hat man eine Verzinsung von 0 bis 1,5 Prozent, das war´s. Investiert man in eine Immobilie, beispielweise die Brennöfen, bekommt man bei einer vorsichtig kalkulierten Miete von 8 Euro eine Rendite von etwa 3 Prozent. Das erzielt man momentan bei keiner Geldanlage, was bedeutet, es lohnt sich sein Geld in einer Immobilie anzulegen. Es ist aber keine kurzfristige und keine mittelfristige Anlage. Es macht keinen Sinn für 3 Jahre oder 5 Jahre eine Immobilie zu kaufen. Der Gedanke muss hierbei schon sein, die Anlage für 10 Jahre oder länger zu halten. Grundsätzlich macht aber eine derartige Wohnung Sinn, man bekommt zusätzliche monatliche Einnahmen und kann sich eine Altersversorgung aufbauen.

Wie sehen Sie die Entwicklung der Zinsen? Wann ist denn der richtige Zeitpunkt um einen Kredit für eine Immobilie aufzunehmen?

Im Grundsatz immer dann, wenn sich der Kreditnehmer diese Sache, die er sich wünscht, leisten kann. Wenn ich mir es leisten kann und die Rechnung aufgeht, ist der richtige Zeitpunkt. Die Verzinsung selbst ist nicht ausschlaggebend, ob man ein, fünf oder zehn Prozent hat – es kommt auch auf die Rahmenbedingungen an. Man braucht es auch nicht immer wieder Jahre aufschieben, irgendwann muss man es einfrieren. Momentan haben wir eine Situation, in der man ein Darlehen für „eins Komma“ bekommt. Man könnte sagen Nachkriegszeit – niedrigstes Zinsniveau aller Zeiten. Wenn nicht jetzt der richtige Zeitpunkt ist, dann ist die Frage wann, weil es kann nicht mehr weiter nach unten gehen. Unter null können wir nicht gehen. Günstiger werden wir keine Darlehen mehr kriegen – wenn nicht jetzt, dann nie. Es kann schon sein, dass das Zinsniveau noch ein, zwei Jahre verharrt, in ein paar Jahren aber wird es sicher wieder teurer werden – denn es kann faktisch fast nur noch schlechter werden.

Kann man auch ohne großes Startkapital eine Immobilie kaufen? Bzw. über wie viel Prozent des Kaufpreises sollte man liquide verfügen? 

Je weniger Eigenkapital man hat, desto größer ist grundsätzlich das Finanzierungsrisiko. Alle Ampeln, die man um sich herum hat müssen bei der Bewertung dann auf grün stehen, dass man den Kredit völlig ohne Eigenkapital überhaupt bekommt. Über die Nebenkosten die anfallen, wie Notar, Grunderwerbssteuer und Maklerkosten sollte man auf jeden Fall verfügen. Abgesehen von diesen Nebenkosten muss man dann immer noch 100 Prozent des Kaufpreises durch einen Kredit finanzieren, das wird ehrlich gesagt schon sehr eng. Generell sagt man 10 bis 15 Prozent wären ganz gut. Das allerwichtigste ist, dass die monatliche Rate getragen werden kann. Und das verhält sich momentan wie folgt: ich habe zwar einen sehr niedrigen Zins, muss und sollte dadurch aber eine höhere Tilgung einkalkulieren. Der Zins läuft beispielweise in 10 Jahren aus, dann hat man einen Reststand bei dem Darlehen. Nehmen wir an, man würde dann bei dem Zins von 1,5 Prozent auf 4,5 Prozent kommen: das würde eine dreifache Belastung bedeuten.

Welche Unterlagen benötigt man beim Kauf einer Immobilie? 

Grundsätzlich natürlich Objektunterlagen, und davon so viel wie möglich. Vom Objekt her einen Lageplan, Grundrisse, Außenansicht und Baupläne. Zudem einen Grundbuchauszug und vielleicht einen Brandversicherungsnachweis vom Vorgänger. Des Weiteren sind die persönlichen Unterlagen wichtig, sprich es ist die Frage zu klären: „Was habe ich für eine Vermögens-Schuldenssituation?“. Man benötigt die kompletten Einkommensunterlagen, also Gehaltsnachweis, Einkommenssteuerbescheid, etc. Auch ein eventuell vorhandener Bausparvertrag sollte vorgelegt werden.