Wann kann der Vermieter kündigen?

Expertentipp

Ihr wohnt in einer Mietwohnung, ahnt nichts Schlimmes. Auf einmal flattert die Kündigung ins Haus. Bevor Ihr in Panik verfallt: Durchatmen und den Expertentipp lesen! Wir haben mal einen Experten gefragt: Wann kann der Vermieter dem Mieter (fristlos) kündigen? Matthias Dürrnagel von Dürrnagel Immobilien hat tagtäglich mit Mietern und Vermietern zu tun.

Eigenbedarf

Eine grundlose Kündigung einer „normalen“ Mietwohnung ist dem Vermieter nicht möglich. Der Vermieter benötigt einen Kündigungsgrund. Am bekanntesten ist der so genannte Eigenbedarf. Der Vermieter kann nicht nur für sich selbst, sondern auch für „seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts“ Eigenbedarf geltend machen. Zu den Familienangehörigen zählen Kinder, Enkel und Eltern aber auch Geschwister und deren Kinder.

Gestaffelte Fristen

Kündigt der Vermieter, so gelten gestaffelte Fristen, die sich nach der Wohndauer des Mieters richten:

• Wohnzeit von bis zu 5 Jahren: 3 Monate Kündigungsfrist
• mehr als fünf Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
• mehr als acht Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist

Vertragsverstöße

Vertragsverstöße können ebenfalls eine Kündigung rechtfertigen, zum Beispiel Störungen des Hausfriedens, Beleidigungen gegenüber dem Vermieter, ständige unpünktliche Mietzahlung, vertragswidrige Nutzung der Wohnung und natürlich Mietrückstände. Ob es zu einer solchen – oft fristlosen – Kündigung kommt, habt Ihr also meist selbst in der Hand. Wenn ein Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt, gibt er dem Vermieter Grund zur Kündigung. Die Kündigung kann sogar fristlos erfolgen, wenn die Fortsetzung des Vertrages bis zum Ablauf der normalen Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Im Regelfall ist vor dem Ausspruch einer fristlosen Kündigung eine Abmahnung erforderlich.

Zahlungstermine

Wenig bekannt ist, dass der zur fristlosen Kündigung berechtigende Rückstand nicht immer zwei volle Monatsmieten betragen muss. Es genügt, wenn für zwei aufeinander folgende Zahlungstermine ein Rückstand aufläuft, der höher als eine Monatsmiete ist.

Miete einbehalten

Ihr könnt eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen unter bestimmten Voraussetzungen wieder hinfällig machen. Dazu muss aber der Rückstand vollständig ausgeglichen werden. Kein Zahlungsverzug liegt vor, wenn der Mieter zum Einbehalt oder zur Kürzung der Miete berechtigt ist. Die Miete einbehalten oder kürzen dürft Ihr beispielsweise, wenn Wohnungsmängel vorliegen.

Verspätete Zahlung

Nicht nur das völlige Ausbleiben der Miete, sondern auch eine wiederholte unpünktliche Mietzahlung kann das Mietverhältnis gefährden. Eine wiederholte unpünktliche Zahlung könnte sowohl eine fristgemäße als auch eine fristlose Kündigung auslösen.

Wohnung versteigern

Die Umwandlung einer Wohnung in Wohnungseigentum gibt als solche kein Recht zur Kündigung. Dasselbe gilt beim Verkauf oder der Versteigerung einer Wohnung. Allerdings kann der Käufer beziehungsweise der „Ersteher“ einen Kündigungsgrund haben.

Wirtschaftlicher Gewinn

Wird die Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt, so hat der Mieter für mindestens drei Jahre Schutz vor einer Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung. Ein Vermieter kann kündigen, wenn er bei Fortführung des Mietverhältnisses „an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde“

Wohnen in Würzburg

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